Refinanțarea unui credit ipotecar: când și cum
Refinanțarea unui credit ipotecar poate valora o sumă serioasă, sau absolut nimic. Totul ține de trei variabile și de câteva comisioane pe care socotelile le lasă adesea deoparte. Iată cum să pui problema cum trebuie.
Ce face refinanțarea să merite
Trei lucruri lucrează împreună: diferența dintre dobânda ta actuală și cea disponibilă, soldul rămas și timpul care mai e de parcurs.
Ultimul este cel mai puțin înțeles. Într-un credit cu amortizare clasică, dobânda e concentrată la început: la debut, o rată lunară acoperă mai ales dobândă; spre final, mai ales principal. O refinanțare aproape de final atinge, deci, doar un rest mic de dobândă, oricât de atrăgătoare ar părea diferența de rată.
Costurile de inclus
O economie brută la dobândă nu este un câștig net. În funcție de țară și de contract, se aplică unele sau toate dintre acestea: comision de rambursare anticipată, comision de acordare a noului credit, taxe de garanție și, uneori, taxe de radiere.
Aceste costuri se plătesc la început, în timp ce economia se întinde pe ani. Acest decalaj explică de ce o refinanțare aparent câștigătoare se poate amortiza abia după câțiva ani.
Estimarea câștigului real
Metoda are trei pași. Întâi, calculează dobânda totală rămasă de plătit pe graficul actual. Apoi dobânda totală la noua rată, pe durata avută în vedere. Diferența este câștigul brut.
Acum scade toate comisioanele. Ce rămâne este câștigul net. La final, împarte comisioanele la economia lunară: îți dă numărul de luni în care se recuperează. Dacă această perioadă depășește timpul rămas din creditul tău, operațiunea nu are sens financiar.
Atenție la prelungirea duratei
O refinanțare care scade rata lunară prin întinderea duratei poate costa mai mult în total, chiar și la o dobândă mai mică: plătești mai puțin în fiecare lună, dar mai mult timp.
Ambele obiective sunt legitime și se bat cap în cap: să tai costul total sau să îți eliberezi bugetul lunar. Hotărăște ce urmărești înainte să compari ofertele, altfel vei compara propuneri care răspund la întrebări diferite. Simulatorul de credit al Finvygo îți lasă să variezi rata și durata ca să vezi efectul asupra costului total și asupra averii tale nete.
O refinanțare se judecă după câștigul net rămas după comisioane și după cât durează recuperarea acelor comisioane, niciodată doar după diferența de dobândă. Regulile și comisioanele aplicabile diferă de la o țară la alta și de la un creditor la altul: cere oferte scrise înainte să decizi ceva.
Ești gata să îți iei averea în mâini?
Intră gratuit pe Finvygo și începe să îți urmărești toate activele într-un singur loc.
Creează-mi contul gratuit