Je hypotheek oversluiten: wanneer en hoe
Een hypotheek oversluiten kan om aanzienlijke bedragen gaan, of om niets. Het hangt af van drie variabelen en van een aantal kosten die vaak buiten de som blijven. Zo stel je de vraag zuiver.
Wat oversluiten de moeite waard maakt
Drie zaken werken samen: het verschil tussen je huidige rente en de beschikbare rente, de restschuld en de resterende looptijd.
Dat laatste wordt het slechtst begrepen. Bij een gewone annuïteitenhypotheek zit de rente vooraan: in het begin dekt een maandlast vooral rente, aan het eind vooral aflossing. Oversluiten tegen het einde raakt dus nog maar een klein restant rente, hoe aantrekkelijk het renteverschil ook oogt.
De kosten die meetellen
Een brutobesparing op rente is geen nettovoordeel. Afhankelijk van land en contract gelden geheel of deels: boeterente bij vervroegd aflossen, afsluitkosten van de nieuwe lening, kosten voor zekerheden en soms royementskosten.
Die kosten betaal je meteen, terwijl de besparing zich over jaren uitsmeert. Door dat verschil in timing verdient een ogenschijnlijk gunstige oversluiting zich pas na enkele jaren terug.
Het echte voordeel inschatten
De methode kent drie stappen. Bereken eerst de totale rente die je op het huidige schema nog betaalt. Daarna de totale rente tegen de nieuwe voet, over de beoogde looptijd. Het verschil is het brutovoordeel.
Trek daar alle kosten van af: dat is het nettovoordeel. Deel ten slotte die kosten door de maandelijkse besparing, en je weet hoeveel maanden je nodig hebt om ze terug te verdienen. Duurt dat langer dan je resterende looptijd, dan heeft de operatie financieel geen zin.
Pas op met een langere looptijd
Een oversluiting die de maandlast verlaagt door de looptijd te rekken kan in totaal duurder uitpakken, zelfs bij een lagere rente: je betaalt maandelijks minder, maar langer.
Beide doelen zijn legitiem en tegengesteld: de totale kosten drukken, of maandelijks lucht krijgen. Bepaal vooraf welke je nastreeft, anders vergelijk je voorstellen die verschillende vragen beantwoorden. Met de kredietsimulator van Finvygo varieer je rente en looptijd en zie je het effect op de totale kosten en op je nettovermogen.
Een oversluiting beoordeel je op het nettovoordeel na kosten en op de tijd die nodig is om die terug te verdienen, nooit op het renteverschil alleen. Regels en kosten verschillen per land en per geldverstrekker: vraag offertes op voor je beslist.
Klaar om de controle over uw vermogen te nemen?
Word gratis lid van Finvygo en begin met het volgen van al uw activa op één plek.
Mijn gratis account aanmaken