Refinancování hypotéky: kdy a jak
Refinancování hypotéky může přinést pořádnou částku, nebo taky vůbec nic. Rozhoduje o tom trojice proměnných a hrstka poplatků, na které se ve výpočtech často zapomíná. Tady je návod, jak si úlohu správně postavit.
Co dělá refinancování výhodným
Dohromady působí tři věci: rozdíl mezi vaší současnou sazbou a sazbou dostupnou na trhu, nesplacený zůstatek a zbývající doba.
Ta poslední se chápe nejhůř. U běžné umořované hypotéky jsou úroky natlačené dopředu: na začátku pokrývá splátka hlavně úroky, ke konci hlavně jistinu. Refinancování těsně před koncem se tedy dotkne jen malého zbytku úroků, i kdyby rozdíl sazeb vypadal sebelákavěji.
Náklady, které je třeba započítat
Hrubá úspora na úrocích není čistý zisk. Podle země a podle smlouvy přicházejí v úvahu některé nebo všechny z těchto položek: poplatek za předčasné splacení, poplatek za sjednání nového úvěru, poplatky za zajištění nebo záruku a někdy i poplatky za výmaz zástavy.
Tyto náklady zaplatíte hned, kdežto úspora se rozprostře do let. Právě tenhle nesoulad vysvětluje, proč se zdánlivě výhodné refinancování zaplatí až po několika letech.
Jak odhadnout skutečný zisk
Postup má tři kroky. Nejprve spočítejte celkové úroky, které podle stávajícího splátkového kalendáře ještě dlužíte. Pak celkové úroky při nové sazbě, za zvažovanou dobu. Rozdíl je hrubý zisk.
Od něj odečtěte všechny poplatky. Co zbude, je čistý zisk. Nakonec ty poplatky vydělte měsíční úsporou: dostanete počet měsíců, za které se vrátí. Pokud tahle doba přesáhne zbývající dobu vaší hypotéky, celá operace nedává finanční smysl.
Pozor na prodloužení doby
Refinancování, které sníží splátku prodloužením doby, může v součtu vyjít dráž i při nižší sazbě: platíte méně každý měsíc, ale déle.
Oba cíle jsou legitimní a jdou proti sobě: snížit celkovou cenu, nebo si uvolnit měsíční rozpočet. Rozhodněte se, oč vám jde, dřív než začnete porovnávat nabídky, jinak budete srovnávat návrhy, které odpovídají na různé otázky. Simulátor úvěru ve Finvygu vám dovolí měnit sazbu i dobu a vidět dopad na celkovou cenu i na vaše čisté jmění.
Refinancování se posuzuje podle čistého zisku po poplatcích a podle toho, za jak dlouho se ty poplatky vrátí, nikdy podle samotného rozdílu sazeb. Platná pravidla a poplatky se liší podle země i podle věřitele: než se pro cokoli rozhodnete, vyžádejte si písemné nabídky.
Připraveni vzít svůj majetek do vlastních rukou?
Přidejte se k Finvygu zdarma a začněte sledovat všechna svá aktiva na jednom místě.
Založit účet zdarma