Lägga om bolånet: när och hur
Att lägga om ett bolån kan vara värt ett rejält belopp, eller ingenting alls. Det hänger på tre variabler och en handfull avgifter som ofta glöms bort i kalkylen. Så här ställer du upp problemet på rätt sätt.
Det som gör en omläggning lönsam
Tre saker samverkar: skillnaden mellan din nuvarande ränta och den ränta som går att få, den återstående skulden och den tid som är kvar.
Den sista är den minst förstådda. I ett vanligt annuitetslån ligger räntan tidigt: i början går en månadsbetalning mest till ränta, i slutet mest till amortering. En omläggning nära slutet påverkar därför bara en liten rest av räntan, hur lockande ränteskillnaden än ser ut.
Kostnaderna som ska räknas med
En brutto besparing på räntan är inte en nettovinst. Beroende på land och avtal tillkommer några eller alla av de här: avgifter vid förtidsinlösen, uppläggningsavgifter på det nya lånet, avgifter för säkerhet eller borgen, och ibland avgifter för att lyfta pantsättningen.
De kostnaderna betalas direkt, medan besparingen sprids ut över år. Den obalansen är skälet till att en till synes vinnande omläggning kan ta flera år på sig att gå ihop.
Uppskatta den verkliga vinsten
Metoden har tre steg. Räkna först ut den totala ränta som återstår enligt den nuvarande planen. Sedan den totala räntan till den nya räntesatsen, över den löptid du överväger. Skillnaden är bruttovinsten.
Dra nu av alla avgifter. Det som blir kvar är nettovinsten. Dela slutligen avgifterna med den månatliga besparingen: det ger antalet månader som krävs för att ta igen dem. Om den tiden är längre än vad som återstår av ditt lån är operationen ekonomiskt meningslös.
Se upp med förlängd löptid
En omläggning som sänker månadsbetalningen genom att dra ut löptiden kan kosta mer totalt, även till en lägre ränta: du betalar mindre varje månad, men under längre tid.
Båda målen är legitima och motstridiga: sänka den totala kostnaden, eller frigöra utrymme i månadsbudgeten. Bestäm vilket du är ute efter innan du jämför erbjudanden, annars jämför du förslag som svarar på olika frågor. Med Finvygos lånesimulator kan du variera räntan och löptiden och se effekten på den totala kostnaden och på din nettoförmögenhet.
En omläggning bedöms på nettovinsten efter avgifter, och på hur lång tid avgifterna tar att ta igen, aldrig på ränteskillnaden ensam. Gällande regler och avgifter varierar mellan länder och långivare: begär skriftliga offerter innan du bestämmer något.
Redo att ta kontroll över din förmögenhet?
Gå med i Finvygo kostnadsfritt och börja följa alla dina tillgångar på ett ställe.
Skapa mitt kostnadsfria konto