Omlægning af boliglånet: hvornår og hvordan
At omlægge et boliglån kan være et betydeligt beløb værd, eller slet ingenting. Det afhænger af tre variabler og en håndfuld gebyrer, der ofte glemmes i regnestykket. Sådan stiller du problemet rigtigt op.
Det, der gør en omlægning fordelagtig
Tre ting spiller sammen: forskellen mellem din nuværende rente og den rente, der kan fås, restgælden og den resterende løbetid.
Den sidste er den mindst forståede. I et almindeligt annuitetslån ligger renten forrest: i begyndelsen går en ydelse mest til rente, til sidst mest til afdrag. En omlægning tæt på slutningen påvirker derfor kun en lille rest af renten, uanset hvor fristende renteforskellen ser ud.
Omkostningerne, der skal regnes med
En bruttobesparelse på renten er ikke en nettogevinst. Alt efter land og aftale kommer nogle eller alle af disse til: gebyrer ved førtidig indfrielse, stiftelsesomkostninger på det nye lån, omkostninger til sikkerhed eller garanti og undertiden gebyrer for aflysning af pant.
De omkostninger betales med det samme, mens besparelsen fordeles over år. Den ubalance er grunden til, at en tilsyneladende gevinstgivende omlægning kan være flere år om at tjene sig hjem.
Vurder den reelle gevinst
Metoden har tre trin. Beregn først den samlede rente, der stadig skal betales efter den nuværende plan. Derefter den samlede rente til den nye rentesats over den løbetid, du overvejer. Forskellen er bruttogevinsten.
Træk nu alle gebyrer fra. Det, der er tilbage, er nettogevinsten. Divider til sidst gebyrerne med den månedlige besparelse: det giver antallet af måneder, der skal til for at hente dem hjem. Overstiger den periode den resterende løbetid på dit lån, giver operationen ingen økonomisk mening.
Pas på med at forlænge løbetiden
En omlægning, der sænker ydelsen ved at strække løbetiden, kan koste mere i alt, selv til en lavere rente: du betaler mindre hver måned, men i længere tid.
Begge mål er legitime og modsatrettede: skære den samlede omkostning ned eller frigøre plads i månedsbudgettet. Beslut, hvad du er ude efter, før du sammenligner tilbud, ellers sammenligner du forslag, der svarer på forskellige spørgsmål. Med Finvygos lånesimulator kan du variere renten og løbetiden og se virkningen på den samlede omkostning og på din nettoformue.
En omlægning bedømmes på nettogevinsten efter gebyrer og på, hvor lang tid gebyrerne er om at blive hentet hjem, aldrig på renteforskellen alene. Gældende regler og gebyrer varierer fra land til land og fra långiver til långiver: bed om skriftlige tilbud, før du beslutter noget.
Klar til at tage styringen over din formue?
Kom med i Finvygo gratis, og begynd at følge alle dine aktiver ét sted.
Opret min gratis konto